Masz atrakcyjną działkę, gotową koncepcję zabudowy i wszystko dopięte na ostatni guzik, ale miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) ogranicza Twoją możliwość zwiększenia PUM (Powierzchni Użytkowej Mieszkalnej)?
Nie jesteś sam. W praktyce wielu inwestorów napotyka podobny problem, a nie zawsze gmina ma do tego prawo.
MPZP nie może być sprzeczne z przepisami wyższego rzędu
MPZP jest aktem prawa miejscowego, który określa sposób zagospodarowania terenu.
Nie może jednak pozostawać w sprzeczności z aktami prawnymi wyższego rzędu.
Mimo to, w praktyce często spotykamy się z sytuacjami, w których plan miejscowy w sposób nieuprawniony ogranicza PUM, np. poprzez:
- zakaz budowy więcej niż jednego budynku na działce,
- ograniczenie liczby lokali mieszkalnych w budynku,
- zawężenie definicji zabudowy jednorodzinnej.
Efekt? Inwestor nie może w pełni wykorzystać potencjału inwestycyjnego nieruchomości, a tym samym — zmaksymalizować PUM.
Przykład z praktyki: „tylko jeden budynek i jedno mieszkanie”
W jednej z naszych ostatnich spraw MPZP przewidywał, że:
„na każdej działce budowlanej oraz działce z zabudową zagrodową ustala się lokowanie tylko jednego budynku mieszkalnego z jednym mieszkaniem (jeden segment bliźniaka)”
Brzmi niewinnie, ale w praktyce blokowało to realizację większego projektu – inwestor planował budowę zespołu bliźniaków, co pozwoliłoby znacząco zwiększyć łączny PUM inwestycji.
Organ architektoniczno-budowlany wezwał inwestora do „dostosowania projektu do planu”.
Problem w tym, że plan… był sprzeczny z prawem.
Co mówi prawo i orzecznictwo?
- Definicja budynku jednorodzinnego i liczby lokali
Zgodnie z art. 3 pkt 2a) Prawa budowlanego, przez budynek jednorodzinny należy rozumieć:
budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku;
Tymczasem MPZP ograniczał tę możliwość do jednego lokalu — co bezpośrednio ograniczało dopuszczalny PUM.
Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 30 lipca 2024 roku, II OSK 1689/23 wskazał, że:
Sąd Naczelny w pełni zgadza się z sądem pierwszej instancji, że przyjmując w MPZP odnośnie terenów zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, Rada Gminy W. nie była uprawniona, aby w § 10 pkt 4 tegoż planu, ograniczać ilość lokali mieszkalnych w ramach kształtowania zabudowy. Niesporne bowiem jest, że ustalenie ilości lokali mieszkalnych dopuszczalnych prawem, aby wzniesiony obiekt wyczerpywał pojęcie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zostało zdefiniowane przepisem art. 3 pkt 2a uPb.
- Liczba budynków na działce a PUM
Ten sam zapis ograniczał również ilość budynków na działce. Takie ograniczenie w sposób oczywisty zmniejsza możliwy do uzyskania PUM (ewentualnie wymusza dokonanie podziałów), a tym samym opłacalność całego przedsięwzięcia.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 grudnia 2023 roku, II OSK 1651/22, słusznie podniósł, że:
Wprowadzenie ograniczenia w postaci dopuszczenia w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej tylko jednego budynku mieszkalnego na działce oraz w zabudowie szeregowej i bliźniaczej tylko jednego segmentu (rozumianego jako budynek) na działce jest niedopuszczalne. Taki sposób określenia zasad, wskaźników i intensywności zabudowy nie odpowiada wymaganiom wynikającym z art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p.
Jak postąpić, gdy MPZP ogranicza zabudowę?
Choć organ administracji ma obowiązek badać zgodność projektu z planem miejscowym, to w sytuacji, gdy MPZP zawiera oczywiście sprzeczne z prawem postanowienia, organ może — i powinien — pominąć wadliwe zapisy.
W naszej sprawie właśnie tak się stało.
Po przedstawieniu szczegółowej opinii prawnej i odniesieniu się do bogatego orzecznictwa sądów administracyjnych, finalnie udało się przekonać organ, że MPZP jest niezgodny z ustawą, a sprzeczne zapisy mogą zostać pominięte. Dzięki temu, inwestor uzyskał pozwolenie na budowę, zachowując planowany PUM i rentowność inwestycji — bez konieczności długotrwałego postępowania przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym.
Jak możesz chronić swój PUM jako inwestor lub deweloper?
- Zleć analizę MPZP przed zakupem działki – wiele ograniczeń można wychwycić na etapie due diligence.
- Sprawdź, czy zapisy planu są zgodne z ustawą – często są wadliwe, nawet jeśli wyglądają poprawnie.
- Przygotuj opinię prawną – przekonująca argumentacja może wystarczyć, by organ uznał wadliwość planu, czasami warto też spotkać się w siedzibie organu.
- Skarga do WSA – gdy organ nie reaguje, można zaskarżyć plan i doprowadzić do jego unieważnienia.
Wniosek: ograniczenie PUM w MPZP często jest bezprawne
Wielu inwestorów rezygnuje z projektu, uznając, że plan miejscowy nie daje możliwości zwiększenia PUM — tymczasem często można go skutecznie zakwestionować. Nie warto się poddawać.
Jeśli MPZP ogranicza Twój potencjał inwestycyjny lub wymusza nielogiczne rozwiązania, to wiedz, że istnieją środki prawne, które pozwalają to zmienić.
Potrzebujesz wsparcia?
Jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ogranicza Twój PUM, a organ żąda dostosowania projektu do wadliwego planu — skontaktuj się z nami.
Przeanalizujemy MPZP, wskażemy niezgodności z ustawą i pomożemy Ci odzyskać pełen potencjał inwestycyjny nieruchomości.
