Dwa budynki handlowe ≠ jeden obiekt wielkopowierzchniowy. Co naprawdę decyduje o „całości techniczno-użytkowej”? Jak bronić się przed odmową wszczęcia WZ?
W postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy organy administracji coraz częściej próbują kwalifikować odrębne obiekty handlowe jako jeden obiekt wielkopowierzchniowy. Takie podejście bywa jednak nieuprawnione zarówno faktycznie, jak i prawnie.
Kluczowe jest jedno pytanie: czy mamy do czynienia z jednym obiektem handlowym stanowiącym całość techniczno-użytkową, czy z dwoma niezależnymi obiektami.
Kiedy mamy do czynienia z dwoma odrębnymi budynkami?
Aby mówić o samodzielnych zamierzeniach budowlanych, kluczowe znaczenie ma rzeczywista odrębność obiektów, a nie ich bliskie usytuowanie. Praktyka i orzecznictwo jasno wskazują, że decydują m.in.:
- odrębni inwestorzy i odrębne wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy,
- samodzielne projekty budowlane – osobne PZT i dokumentacja architektoniczna,
- niezależna konstrukcja (własne fundamenty, ściany, dach, brak jakichkolwiek połączeń fizycznych),
- odrębność funkcjonalna – osobne wejścia, zjazdy, parkingi, zaplecza,
- niezależność infrastrukturalna – osobne instalacje i liczniki mediów,
- samodzielna działalność gospodarcza prowadzona w każdym budynku,
- powierzchnia sprzedaży poniżej 2000 m² w każdym obiekcie,
- brak wspólnej przestrzeni handlowej lub obsługi klientów.
„Całość techniczno-użytkowa” – pojęcie nieostre
Co istotne, pojęcie całości techniczno-użytkowej nie zostało zdefiniowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny, każdorazowo wymaga ono indywidualnej oceny, opartej na konstrukcyjnej i funkcjonalnej odrębności obiektów.
Organ administracji nie może automatycznie domniemywać, że dwa budynki tworzą jeden obiekt budowlany – zwłaszcza wbrew wyraźnej woli inwestora.
Aktualne orzecznictwo sądów administracyjnych jest w tej kwestii spójne. Sądy – w tym m.in. WSA w Szczecinie, WSA w Łodzi oraz WSA w Poznaniu – konsekwentnie wskazują, że nawet wspólna infrastruktura techniczna, przejazdy czy parkingi nie przesądzają o istnieniu całości techniczno-użytkowej, jeżeli budynki są konstrukcyjnie i funkcjonalnie niezależne.
Wniosek praktyczny: jeżeli nie ma fizycznego i funkcjonalnego „zespolenia” (np. wspólnej hali, łącznika/pasażu, jednej sali sprzedaży), to samo sąsiedztwo budynków oraz wspólna komunikacja/parking zwykle nie wystarczą, by obronić tezę o jednej całości techniczno-użytkowej.
Odmowa wszczęcia postępowania o WZ: jak się bronić
Część organów idzie krok dalej i – zamiast przeprowadzić normalne postępowanie – wydaje postanowienie o odmowie wszczęcia.
To newralgiczny moment, bo:
-
odmowa wszczęcia ma być zarezerwowana dla sytuacji oczywistych, niewymagających postępowania dowodowego;
-
tymczasem spór o to, czy dwa budynki tworzą „całość techniczno-użytkową”, z definicji wymaga analizy projektu, funkcji, sposobu użytkowania i dowodów (a więc nie jest „na pierwszy rzut oka”).
W orzecznictwie podkreśla się, że odmowa wszczęcia na podstawie art. 61a KPA jest niedopuszczalna, gdy do oceny potrzebne są ustalenia i dowody.
Co robić w praktyce?
-
wnieść zażalenie na postanowienie o odmowie wszczęcia (co do zasady do SKO);
-
w zażaleniu postawić tezę: organ przedwcześnie i merytorycznie rozstrzygnął sprawę bez postępowania dowodowego, choć spór dotyczy oceny „całości techniczno-użytkowej”;
-
dołączyć stosowne dowody i wykazać odrębność obiektów.
Podsumowanie
Jeżeli każdy pawilon jest konstrukcyjnie i funkcjonalnie niezależny, organ często nie ma podstaw, żeby sumować powierzchnię sprzedaży i uznać je za jeden obiekt wielkopowierzchniowy.
Planujesz retail park, dwa pawilony lub etapowanie inwestycji? Zanim złożysz wniosek (albo zanim organ zdąży „skleić” budynki w jeden obiekt), warto przygotować strategię i dokumentację tak, by od początku zamknąć temat „całości techniczno-użytkowej”.
W razie odmowy nie poddawaj się – da się to skutecznie zaskarżyć.
