Członek wspólnoty mieszkaniowej jako strona postępowania o pozwolenie na budowę – kiedy to możliwe?
W postępowaniach o pozwolenie na budowę jednym z najczęstszych źródeł niepotrzebnych opóźnień jest nieprawidłowo ustalony krąg stron. W praktyce wygląda to tak: obok formalnie umocowanej wspólnoty mieszkaniowej pojawiają się indywidualni właściciele lokali, którzy próbują uzyskać status strony – często bez wykazania jakiegokolwiek odrębnego interesu prawnego.
To nie jest tylko „kwestia proceduralna”. To realny wpływ na inwestycję: terminy, ryzyko odwołań, a nawet ważność decyzji.
Poniżej pokazujemy – na przykładzie sprawy prowadzonej w imieniu Inwestora – jak wygląda skuteczne, merytoryczne i poparte orzecznictwem stanowisko w sprawie braku przymiotu strony po stronie członka wspólnoty mieszkaniowej.
Zasada: stroną jest wspólnota mieszkaniowa – nie jej członek
W sprawach z zakresu Prawa budowlanego (sprawy publicznoprawne) reguła jest jasna: jeżeli sprawa dotyczy interesów związanych z nieruchomością wspólną (lub jej reprezentacją na zewnątrz), to stroną postępowania jest wspólnota mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd, a nie każdy z właścicieli lokali z osobna.
W postępowaniu o pozwolenie na budowę wspólnota działa „jednym głosem” – poprzez zarząd – i to właśnie ten mechanizm ma zapobiegać chaosowi proceduralnemu.
Wyjątek: właściciel lokalu może być stroną, ale tylko „ponad” interes wspólnoty
Orzecznictwo NSA i WSA dopuszcza sytuację, w której członek wspólnoty mieszkaniowej może wystąpić jako strona wyłącznie wyjątkowo – gdy wykaże:
-
aktualny, indywidualny interes prawny,
-
odrębny od interesu wspólnoty (w tym potencjalnie rozbieżny),
-
związek tego interesu z konkretnymi normami prawa materialnego, które wprowadzają realne ograniczenia prawne w zabudowie jego lokalu / nieruchomości lokalowej.
I dopiero wtedy zakres udziału takiej osoby w postępowaniu jest ograniczony do granic jej wykazanego interesu.
To podejście potwierdzają m.in. orzeczenia:
-
NSA z 15.11.2023 r., II OSK 15/20
-
WSA w Gdańsku z 4.06.2025 r., II SA/Gd 52/25
-
NSA z 28.05.2024 r., II OSK 2171/21
„Subiektywne obawy” to za mało – liczą się dowody i konkretne ograniczenia w zabudowie
W analizowanej przeze mnie sprawie członek wspólnoty mieszkaniowej zgłaszający udział w sprawie w charakterze strony nie wykazał interesu prawnego odrębnego od wspólnoty, w szczególności:
-
nie przedstawił dowodów na to, że jej nieruchomość lokalowa znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 i art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego,
-
nie wskazał, jakie konkretne przepisy prawa materialnego miałyby – w związku z parametrami inwestycji – wprowadzać ograniczenia w możliwości zabudowy jej nieruchomości lokalowej,
-
oparł argumentację na ogólnych zapisach MPZP, bez wykazania realnego przełożenia na jej lokal.
To rozróżnienie jest dziś absolutnie kluczowe: wystarczy własność sąsiedniej nieruchomości – by interesować się inwestycją, ale to nie wystarcza, by automatycznie być stroną postępowania.
Aktualne orzecznictwo idzie w tym kierunku konsekwentnie, wskazując m.in., że:
-
sama potencjalna, „na wszelki wypadek” możliwość ograniczeń nie wystarcza (np. WSA w Gliwicach z 25.10.2024 r., II SA/Gl 798/24),
-
trzeba wykazać konkretne ograniczenia co do możliwości zabudowy terenu sąsiedniego (np. NSA z 9.10.2024 r., II OSK 1829/24),
-
przymiot strony nie wynika z samego prawa własności ani oddziaływania innego niż z art. 3 pkt 20 PB (np. WSA w Poznaniu z 27.02.2025 r., II SA/Po 702/24).
Wniosek praktyczny
Jeżeli członek wspólnoty mieszkaniowej chce być stroną postępowania o pozwolenie na budowę inwestycji sąsiedniej, musi wykazać coś więcej niż obawy i ogólne powołanie się na zapisy MPZP. Musi wykazać konkretny, zindywidualizowany interes prawny, odrębny od wspólnoty mieszkaniowej – i udowodnić, że inwestycja wprowadzi realne ograniczenia w zabudowie jego nieruchomości lokalowej.
Jeśli w Twojej sprawie pojawia się „nadprogramowy” krąg stron i grozi to opóźnieniem inwestycji – napisz lub zadzwoń.
